中国高星级酒店投资前市场分析研究综述

论文概要

该文以中国酒店业对投资前市场分析理论的迫切需求为背景，回顾高星级酒店投资的三阶段历程，整合国内外相关研究，旨在为完善中国高星级酒店投资前市场分析方法体系提供思路。

知识结构

一、研究背景

• 酒店业面临国际品牌涌入与国内供需失衡的尴尬，40%的酒店难以分析竞争格局，45%的管理者缺乏科学市场调查能力。
• 中国高星级酒店投资经历三个阶段：
• 积累阶段（20世纪80年代）：基础差，发展快但错失良机。
• 变化阶段（90年代）：资金大量进入导致失控，1998年全行业亏损32亿元；随后出租率逐年回升至2002年的60.15%。
• 扩充阶段（新世纪）：新一轮建设高峰促使政府和业界呼吁理性投资，要求酒店提交客源市场分析报告。
• 当前市场分析存在“可批性”而非“可行性”的问题，缺乏细分市场意识与科学预测方法。

二、核心概念界定

• 广义：运用科学方法系统收集、整理、分析与投资决策相关的资料，评估投资环境、市场潜力、竞争格局、区位及产品，并沟通结果以辅助决策。
• 狭义：针对酒店消费者的购买行为进行调查研究。
• 市场分析是可行性分析的基础组成部分（图示说明）。

三、市场分析内容框架

• 基础理论分析（数据收集与处理、机会风险分析、竞争分析、技术分析方法）
• 市场宏观分析（国内/国际环境）
• 竞争市场分析（现实/潜在市场、竞争力）
• 市场技术分析（市场潜力、区位、定位、服务产品）

四、国外研究综述

• 20世纪70年代起，营销学分化，酒店投资前市场分析逐步应用。
• 代表性研究：Smith（1991）的市场分割与需求预测；Neil Wearne（1996）强调明确目标市场；Vithala R. Rao & Joel H. Steckel（2001）的消费行为与市场细分方法；Alan T. Stutts（2002）的定性定量方法；Chuck Y. Gee（1973）的国际酒店开发；Yup Churg（1999）的出租率与市场份额关系；Harold L. Vogel（2003）的客房增长率与GDP关联等。
• 多家咨询公司（如雷迪森、凯悦）实际运用了投资前市场分析，但理论方法未广泛公开。

五、国内研究综述

• 国内研究多借鉴国外，早期集中于酒店营销角度的市场分析，近年转向投资前分析，但约90%以定性方法为主。
• 代表性学者：何建民（1999,2003）系统研究环境分析、消费者行为、需求预测、市场细分与定位方法；王建文（1994）调研技术；杨欣（2000）调查与预测；钱炜（1996）、施涵蕴（1996）、王文君（1999）、赵西萍（1998-2002）、谢彦君（2001-2003）、王大悟（1992-1998）、林壁属等（2004）分别涉及营销、可行性研究、消费潜力分析等。
• 酒店投资专项研究：汪纯孝（1995）经济可行性与市场研究；陈南江（1997）旅游项目可行性；崔卫华（2003）投资评价；张润钢（2004）投资问题分析；魏小安（2004）投资回报。
• 旅游消费潜力与行为研究：席建超（2003）、舒伯阳（2003）、胡平（2002）、陈健昌（1992）、郭亚军与张红芳（2002）。
• 酒店筹建实务：罗惠斌（1990）、李博（2005）、王兴生（2004）等。

引用信息

原文出处：陈雪琼. 中国高星级酒店投资前市场分析研究综述[J]. 北京第二外国语学院学报, 2006(3): 35-38, 6. （华侨大学国务院侨办课题04SK04前期研究成果）

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